房价多少才算合理 决定房价的主要因素是什么？

房价多少才算合理?

数据显示今年前2个月全国平均房价跌幅超过10%!这个跌幅让那些希望“房价如葱”的购房者看到了希望。特别是在看到部分重点城市的房价“鹤岗化”之后，比如说哈尔滨就出现了40多套房价低于10万元的房子，坚信未来房子会变成白菜价的人就越来越多了。当然从理性上来看，市场根本就不可能出现“房价如葱”的结局，毕竟房地产对经济发展的影响实在是太重要了。

既然不会出现这种现象，为什么大家都会期待呢?其实原因很简单，那就是因为市场上的房价存在的水分实在是太多了，大家买房需要承受巨大的压力，所以才会希望房价能跌到一个人人都买得起的水平。

而且按照目前的楼市行情来看，因为调控政策已经出现了明显的放松迹象，比如说郑州就出台了19条楼市调控新政，取消了认房认贷的限制。在这种情况下，接下来房价很难出现下跌，也就是说房价在相当长一段时间里还是会存在水分。虽然房价短期内不会出现下跌，但并不妨碍我们讨论房价要下跌多少才合理这个问题。

因为对于大多数理性的购房者来说，他们从来就没期待“房价如葱”，只要房价能回归合理就行。那么问题就来了，到底房价要下跌多少才合理呢?

在回答这个问题之前，笔者觉得我们应该要搞清楚，什么样的房价才算是合理房价?对此，笔者认为大家可以用以下2个标准来衡量房价是否合理：

第一个标准：房价收入比。专家曾经说过，买不起房并不是房价高，而是你的收入低!虽然这个观点过于片面，但也从侧面表明房价高不高跟居民的收入水平存在直接关系，所以房价收入比就是衡量房价是否合理的重要指标之一。

而在今年年初的时候，有机构公布了2021年的房价收入比数据是9.1。虽然比起2020年的时候下降了0.1，但这个数据依旧超出国际合理水平，因为目前国际公认的合理房价收入比是在4-6左右。当然考虑到我们的楼市存在特殊性，专家普遍认为我们的房价收入比合理值应该是在7左右。

所以按照目前的房价收入比来计算，想要让房价回归到合理水平，房价起码要下跌30%，房价收入比才能合理。但问题是房价真的能下跌30%吗，反正笔者认为不管从哪一方面来看，这都是一件非常困难，甚至可以说是几乎不可能的事情。

第二个标准：租金收益率。所谓的租金收益率，就是用房屋的年租金除以购房总价，再乘以100%之后得出的数据。因为租金高低是根据市场行情决定的，所以租金收益率的高低在一定程度上也能反映出房价是否合理。

一般来说国际合理的租金收益率大概是在5%-6%之间，也就是说用20年的时间就能通过租房收回购房成本。

但是根据相关机构给出的数据，目前中国的租金收益率大概只有2%左右，如果是一线城市的话租金收益率还会更低，只有1.25%左右。

跟国际合理水平一对比，就知道我们的房价存在巨大的水分了，如果想要让租金收益率回归合理水平，在在房租不会出现大幅度上涨的背景下，房价起码要下跌一半才能回归合理水平!

前面下跌30%，笔者都觉得是一件几乎不可能的事情，这里要下跌一半，那更加不可能了。当然也可以通过涨房租来让租金收益率回归合理，但问题是现在市场上的房租已经非常高了，一线城市的年轻人每个月的收入有一半都要上交给房东。如果再涨房租，最后年轻人不仅买不起，还有可能租不起房子!

所以不管是从房价收入比这个标准来看，还是从租金收益率这个角度来看，市场上的房价想要回归合理水平，都面临巨大的困难。

我们只能用时间换空间，通过长期的小幅度稳定下跌才能让房价回归合理水平，这也是目前的做法。

那么问题就来了，既然房价需要相当长一段时间才能回归合理，那么现在普通人该不该买房呢?笔者觉得是可以的，因为如果你要等到房价完全合理之后再买房，那就不知道要等到什么时候，特别是对于一些刚需购房者来说，买房的需求本来就不能拖延的，否则就不是刚需了。

再说了，现在的市场上还有那么多鼓励性政策，这些都能为购房者节省大量的成本。

房价的高低是什么决定的?

房子是一种商品，消费者在购买时的价格并不止于房子本身，还包括一些附属商品和费用，所以决定房价的高低由很多因素构成。

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